서울에서 내 집 마련을 생각하다 보면 집값과 전세보증금 모두 부담스럽게 느껴질 때가 있습니다.
특히 서울은 같은 금액으로 구할 수 있는 주택의 선택지가 제한적이기 때문에 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 공공주택을 찾는
분들이 많습니다.
이럴 때 알아볼 만한 제도가 바로 서울 장기전세주택입니다.
장기전세주택은 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 대표적인 공공임대주택으로,
일반적인 월세 임대와 달리 전세보증금을 내고 장기간 거주하는 방식입니다.
다만 이름 때문에 '나중에 내 집이 되는 주택'으로 오해하기 쉬운데,
장기전세주택은 기본적으로 분양전환되지 않는 공공임대주택입니다.
장기전세주택이란?
서울 장기전세주택은 서울에 거주하는 무주택자를 대상으로 주변 전세시세보다 저렴한 수준의 전세보증금으로 공급하는
공공임대 주택입니다.
SH에 따르면 장기전세주택의 전세보증금은 주변 전세시세의 80% 이하 수준에서 결정되며,
입주자격을 유지하면 최장 20년까지 거주할 수 있습니다.
또한 일반적인 월세 방식이 아니기 때문에 매달 월세를 납부하는 부담이 없다는 것이 특징입니다.
다만 전세보증금 자체가 필요하기 때문에 입주 전에 마련해야 할 자금도 함께 고려해야 합니다.
장기전세주택은 분양받는 주택이 아니다
가장 먼저 기억해야 할 부분입니다.
장기전세주택 = 내 집을 구입하는 제도가 아닙니다.
장기전세주택은 전세 형태의 공공임대주택이기 때문에 임대차계약을 체결하고 거주하는 것입니다.
따라서 장기간 거주할 수 있다는 장점은 있지만, 일반적으로 일정 기간 거주한 뒤 해당 주택을 내 소유로 전환해 주는
분양전환 방식은 아닙니다.
SH 역시 장기전세주택을 '분양전환 되지 않는 공공임대주택'으로 안내하고 있습니다.
누가 신청할 수 있을까?
기본적인 신청 조건은 다음과 같습니다.
1. 서울특별시에 거주해야 한다
장기전세주택은 기본적으로 입주자 모집공고일 현재 서울특별시에 거주하는 사람을 대상으로 합니다.
따라서 다른 지역에 거주하고 있다면 서울 거주요건을 먼저 확인해야 합니다.
2. 무주택세대구성원이어야 한다
신청자 본인뿐 아니라 배우자와 해당되는 세대구성원의 주택 소유 여부도 확인합니다.
특히 배우자가 세대분리되어 있더라도 배우자의 주택 소유 여부가 영향을 줄 수 있으므로
단순히 '내 명의로 집이 없다'는 것만 확인해서는 안 됩니다.
3. 소득 기준을 충족해야 한다
장기전세주택은 소득 기준이 있습니다.
하지만 모든 주택이 똑같은 기준을 적용하는 것은 아닙니다.
신청하는 주택의 면적, 가구원 수, 공급 유형 등에 따라 소득 기준이 달라질 수 있습니다.
따라서 장기전세를 신청할 때는 해당 모집공고에 첨부된 소득기준표를 반드시 확인해야 합니다.
특히 개인사업자의 경우에는 단순히 통장에 실제로 들어온 돈만 보는 것이 아니라 공적자료를 통해 사업소득 등을 확인하기 때문에
주의가 필요합니다.
4. 총 자산과 자동차 기준도 확인해야 한다
소득만 충족한다고 끝나는 것이 아닙니다.
장기전세주택은 소득과 함께 총 자산과 자동차 보유 기준도 확인합니다.
가구원이 보유한 부동산, 금융자산, 자동차 등도 심사 대상이 될 수 있으므로 신청 전에 본인의 가구 자산을 확인하는 것이 좋습니다.
SH는 소득·자산 심사 과정에서 세대 구성원 모두의 부동산, 자동차, 금융자산, 일반자산 등을 확인한다고 안내하고 있습니다.
청약통장도 중요하다
장기전세주택 신청에서는 청약통장도 중요한 요소가 될 수 있습니다.
특히 공급 유형에 따라 청약통장의 가입기간이나 인정납입 횟수 등이 입주자 선정 과정에서 활용될 수 있습니다.
SH에 따르면 청약통장 인정납입횟수는 청약홈이나 청약통장 가입은행에서 확인할 수 있습니다.
따라서 장기전세주택을 생각하고 있다면 지금부터라도 자신의 청약통장 가입기간과 납입 횟수를 확인해 두는 것이 좋습니다.
장기전세주택 모집공고는 언제 나올까?
많은 분들이 궁금해하는 부분입니다.
장기전세주택은 정해진 한 날짜에 매년 공급되는 방식이 아니라 입주자 모집공고가 나올 때 신청하는 방식입니다.
SH는 장기전세주택 모집공고가 매년 1~2회 정도 진행된다고 안내하고 있습니다.
따라서 '매년 몇 월에 무조건 나온다'고 생각하기보다는 SH의 모집공고를 지속적으로 확인하는 것이 가장 정확합니다.
특히 신규 공급뿐 아니라 기존 장기전세주택의 재공급 물량도 나올 수 있기 때문에 지역과 단지를 정해두고 꾸준히 확인하는 것이
좋습니다.
모집공고가 나오면 무엇을 확인해야 할까?
공고가 나오면 다음 내용을 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.
- 단지 위치
- 전용면적
- 전세보증금
- 모집 세대수
- 신청기간
- 서울 거주요건
- 무주택 요건
- 소득 기준
- 총자산 기준
- 자동차 기준
- 청약통장 조건
- 우선공급 및 일반공급 여부
- 당첨자 발표일
- 계약 및 입주 예정일
특히 전세보증금과 소득·자산 기준은 단지와 모집공고에 따라 달라질 수 있기 때문에 과거 공고의 금액을 현재 기준으로 그대로
적용해서는 안 됩니다.
장기전세주택의 가장 큰 장점
첫째, 주변 전세보다 저렴할 가능성이 있다
SH에 따르면 장기전세주택의 전세보증금은 주변 전세시세의 80% 이하 수준으로 결정됩니다.
서울의 높은 전세가격을 생각하면 상당한 장점입니다.
둘째, 장기간 안정적으로 거주할 수 있다
입주자격을 계속 유지한다면 최대 20년까지 거주할 수 있습니다.
2년 단위로 계약을 갱신하는 방식이기 때문에 일반 전세처럼 2년마다 집주인과 재계약을 걱정하거나 이사를 반복해야 하는 부담을
줄일 수 있습니다.
셋째, 월세 부담이 없다
장기전세주택은 전세형 공공임대주택이기 때문에 월세로 전환하는 방식이 아닙니다.
따라서 매월 고정적으로 나가는 월세 부담을 줄이고 싶은 사람에게 적합합니다.
넷째, 공공기관이 공급한다는 안정성이 있다
서울주택도시공사가 공급하는 공공임대주택이기 때문에 민간 전세를 구할 때보다 제도적인 안정성을 기대할 수 있다는 것도
장점입니다.
장기전세주택의 단점
장점만 있는 것은 아닙니다.
1. 경쟁률이 높을 수 있다
서울에서 입지가 좋은 단지의 경우 신청자가 많이 몰릴 수 있습니다.
특히 교통이 편리하고 신축에 가까운 단지일수록 경쟁이 치열할 가능성이 높습니다.
2. 원하는 지역에 항상 물량이 나오는 것은 아니다
장기전세라고 해서 내가 원하는 동네에 항상 공급되는 것은 아닙니다.
따라서 특정 지역을 원한다면 해당 지역뿐 아니라 인근 생활권까지 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
3. 전세보증금이 필요하다
월세는 없지만 전세보증금은 마련해야 합니다.
또한 서울의 인기 지역이나 신축 아파트는 장기전세라고 하더라도 보증금 자체가 상당한 금액이 될 수 있으므로 반드시
모집공고의 실제 보증금을 확인해야 합니다.
4. 자격을 계속 유지해야 한다
당첨됐다고 해서 앞으로 아무 조건 없이 계속 살 수 있는 것은 아닙니다.
SH에 따르면 입주 후에도 재계약 과정에서 무주택 요건, 소득, 자산, 자동차 등의 기준을 확인합니다.
따라서 장기간 거주하려면 자격 유지 여부를 계속 확인해야 합니다.
집을 팔고 장기전세로 옮기려는 사람이라면?
현재 집을 가지고 있지만 집을 처분한 뒤 장기전세주택으로 옮기려는 경우라면 집을 언제 매도하느냐가 상당히 중요합니다.
장기전세주택은 모집공고일을 기준으로 무주택 여부를 판단하기 때문에,
단순히 매매계약을 체결한 것과 실제 주택 소유권이 이전된 것은 구분해야 합니다.
또한 당첨 이후 입주할 때까지도 자격을 유지해야 합니다.
SH는 모집공고일부터 입주 시까지 신청자격을 계속 유지해야 하며, 당첨 후 주택을 소유하게 되는 등의 사유로 자격을 잃으면
당첨이 취소되거나 계약이 거절될 수 있다고 안내합니다.
따라서 현재 집을 보유하고 있는 분이라면 '언제 집을 팔 것인지'와 '장기전세 모집공고가 언제 나오는지'를 함께 계획하는 것이
중요합니다.
장기전세주택 1과 장기전세주택 2는 다르다
최근에는 '장기전세주택2(미리내집)'라는 제도도 함께 알려지고 있습니다.
하지만 두 제도는 대상이 다릅니다.
장기전세주택1
일반적인 서울 장기전세주택입니다.
서울 거주 무주택세대구성원을 대상으로 소득·자산·자동차 등의 기준을 적용합니다.
장기전세주택 2, 미리내집
신혼부부와 예비신혼부부를 중심으로 하는 서울시의 출산·주거지원 정책입니다.
따라서 일반적인 무주택 가구가 장기전세를 알아보는 경우라면 장기전세주택 1을 중심으로 확인하는 것이 맞습니다.
모집공고를 놓치지 않는 방법
장기전세주택을 생각하고 있다면 SH 홈페이지의 공고를 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.
또한 SH에서 제공하는 청약공고 알리미 서비스를 신청하면 장기전세주택 모집공고가 나왔을 때 문자로 알림을 받을 수 있습니다.
SH 안내에 따르면 홈페이지의 청약정보 → 청약공고알리미 → 알리미신청에서 주택임대 및 장기전세주택을 선택해 신청할 수 있습니다.
마무리
서울 장기전세주택은 집을 소유하게 해주는 제도는 아니지만, 높은 서울 주거비 부담을 줄이면서 한 지역에서 장기간 안정적으로
거주할 수 있다는 점에서 충분히 알아볼 만한 공공주택 제도입니다.
특히 서울에서 장기간 거주할 계획이 있고 당장 주택을 매입하기보다는 주거비를 줄이고 싶은 무주택자라면 장기전세주택을
적극적으로 살펴볼 필요가 있습니다.
다만 신청자격은 모집공고마다 달라질 수 있으므로 과거 자료만 보고 판단하지 말고
반드시 해당 모집공고의 소득·자산·무주택·청약통장 기준을 최종적으로 확인해야 합니다.
장기전세주택을 준비하고 있다면 지금부터 다음 네 가지를 확인해 두는 것이 좋습니다.
① 청약통장 가입기간과 납입 횟수
② 가구원 전체의 소득
③ 부동산·금융자산·자동차 등 총 자산
④ 원하는 지역의 장기전세 모집공고